Modalidades de usucapião
O tempo de posse e os requisitos variam conforme a modalidade. A análise do caso indica qual se aplica e quais provas são necessárias.
- Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos a 10 quando há moradia habitual ou obras e serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
- Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé; 5 anos quando houve aquisição onerosa com registro depois cancelado e moradia ou investimentos (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos, imóvel de até 250 m² usado para moradia própria ou da família, sem outro imóvel (art. 183 da Constituição; art. 1.240 do Código Civil).
- Especial rural: 5 anos, área de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família (art. 191 da Constituição).
- Familiar: 2 anos, quando o ex-cônjuge ou companheiro abandonou o lar, em imóvel urbano de até 250 m² (art. 1.240-A).
Usucapião extrajudicial: como funciona no cartório
Desde o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023, o pedido pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis. Ele é instruído com ata notarial lavrada em Cartório de Notas, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e a anuência dos confrontantes e do titular registrado.
Sem oposição e com a documentação completa, o registrador reconhece a usucapião e abre a matrícula em nome do possuidor. O procedimento tende a ser mais rápido que o judicial, mas exige documentação rigorosa desde o início.
Quando a via judicial é necessária
- Oposição de confrontantes ou do titular registrado.
- Imóvel sem matrícula localizável ou com cadeia de transferências confusa.
- Necessidade de provas que só o processo permite, como testemunhas e perícia.
- Pedido de gratuidade não aceito na via extrajudicial.
Bens que não admitem usucapião
Imóveis públicos não podem ser usucapidos (art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único, da Constituição). Em Brasília isso é frequente, porque grande parte das áreas é gerida pela Terracap. Nesses casos, a moradia pode ser regularizada por outros instrumentos, como a concessão de uso especial para fins de moradia.