Por que o contrato de gaveta não basta
O contrato particular vincula as partes, mas não muda a matrícula. Sem o registro, o imóvel continua em nome do vendedor, ou de quem vendeu para ele, e pode ser penhorado por dívidas de terceiros, entrar em inventário alheio e impedir financiamento e venda regular.
Escritura definitiva
Quando o vendedor original está localizável e disposto a assinar, o caminho mais simples é a escritura pública de compra e venda em Cartório de Notas, seguida do registro na matrícula. Se houve várias cessões, cada elo da cadeia precisa ser comprovado e, em geral, a escritura é feita diretamente do titular registrado para o último cessionário.
Adjudicação compulsória
Se o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu sem inventário, a adjudicação compulsória obriga a transferência. Desde a Lei 14.382/2022 ela pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, com pedido apresentado por advogado, contrato, prova de quitação, ata notarial e notificação do vendedor com prazo de 15 dias. Sem resposta ou oposição, o registrador transfere a propriedade. Havendo litígio, o pedido segue pela via judicial.
Quando o caminho é a usucapião
Se a cadeia de cessões é longa demais, o titular registrado é desconhecido ou o imóvel nunca teve matrícula individualizada, a usucapião pode ser mais eficiente do que reconstruir todas as transferências.
Cuidados antes de comprar por cessão
- Certidão atualizada da matrícula e certidões pessoais do vendedor.
- Reconhecimento de firma e, sempre que possível, escritura pública de cessão.
- Comprovação de quitação de IPTU e condomínio.
- Cláusula de outorga de escritura e procuração com poderes específicos.